СМИ Законы РФ
Юр.книга Г.Ф. Шешко Жилищное право

Fri, 01 Mar 2013 15:05:49 +0000
Содержание (Жилищное право (Г.Ф. Шешко))

 

Содержание

Предисловие

I. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1. Предмет жилищного права
2. Место жилищного права в системе российского права
3. Основные принципы (начала) жилищного права
3.1. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище
3.2. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища
3.3. Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями
3.4. Судебная защита жилищных прав, а также обеспечение восстановления нарушенных прав
3.5. Необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда, а также необходимость использования жилого помещения по назначению
3.6. Необходимость обеспечения безопасности жилища
II. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
1. Система жилищного законодательства
2. Жилищное и иные отрасли законодательства
III. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
1. Виды жилищных отношений. Участники жилищных отношений
2. Правовое регулирование жилищных отношений
3. Основные этапы формирования (развития) жилищных отношений
IV. ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА ГРАЖДАН
1. Закрепление в Конституции РФ права граждан на жилище
2. Основания возникновения жилищных прав
3. Условия осуществления жилищных прав
4. Возможность ограничения жилищных прав
5. Защита жилищных прав граждан
V. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений
2. Назначение жилого помещения
3. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
4. Переустройство и перепланировка жилого помещения
5. Жилищный фонд. Управление жилищным фондом
VI. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1. Основные положения договора социального найма жилого помещения
2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
3. Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма
3.1. Право пользования жилым помещением
3.2. Право на обмен жилого помещения
3.3. Право на сдачу жилого помещения в поднаем
3.4. Право на вселение других граждан в жилое помещение в качестве членов семьи
3.5. Право на вселение в жилое помещение временных жильцов
3.6. Право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
3.7. Право на приватизацию жилого помещения
4. Права членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
5. Сохранение прав и обязанностей по договору социального найма временно отсутствующими нанимателем и членами его семьи
6. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
6.1. Изменение договора социального найма жилого помещения
6.2. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
7. Выселение из жилого помещения
7.1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
7.2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения
7.3. Выселение без предоставления другого жилого помещения
VII. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1. Основные положения договора найма жилого помещения
2. Права нанимателя жилого помещения по договору найма
2.1. Право пользования жилым помещением
2.2. Право на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем
2.3. Право на вселение временных жильцов
2.4. Право на сдачу жилого помещения в поднаем
3. Права граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем
4. Изменение договора найма жилого помещения
5. Расторжение договора найма жилого помещения. Выселение
VIII. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (КАК ЭТО РЕШЕНО ЖИЛИЩНЫМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ)
1. Права собственника жилого помещения
2. Права членов семьи собственника жилого помещения
IX. ОБЯЗАННОСТИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма и найма жилого помещения
2. Обязанности и ответственность собственника жилого помещения
X. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
1. Назначение специализированных жилых помещений
2. Предоставление специализированных жилых помещений
3. Договор найма специализированного жилого помещения
4. Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения
5. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение
XI. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ. ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
XII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ


Fri, 01 Mar 2013 15:06:36 +0000
Предисловие

Предисловие

В жилищной политике государства произошли значительные изменения. Сделаны определенные шаги по формированию нормативной базы, способствующей осуществлению преобразований в жилищной сфере. Принято большое количество законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, обеспечением прав собственности в жилищной сфере, которые ориентированы на обеспечение поворота от планово-административных методов регулирования отношений в жилищной сфере к рыночным механизмам при соблюдении принципов социальных гарантий в области жилищных прав граждан.
Причины существенного обновления жилищного законодательства очевидны. Это политические и социально-экономические перемены, происшедшие в стране в последние 10-15 лет; необходимость создания надежных правовых гарантий, обеспечивающих реализацию гражданами конституционного права на жилище в современных условиях.
Значительное место в жизни государства и общества отводится правам граждан, которые (права) зависят от развития экономики и тесно связаны с политикой государства. Конституцией РФ определено, что Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст. 7). Согласно ст. 2 Конституции РФ, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства.
Реализация жилищных прав граждан (впрочем, как и иных) зависит от экономического потенциала государства, наличия правовых и материальных гарантий. Статьей 40 Конституции РФ предложено принципиально новое решение вопросов реализации гражданами права на жилище. Жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату подлежат обеспечению малоимущие, а также иные категории граждан, определенные законом, т.е. государство отказывается от уравниловки в обеспечении граждан жильем и берет на себя обязанность предоставлять жилые помещения бесплатно лишь отдельным категориям граждан.
Данное положение Конституции нашло отражение в Жилищном кодексе (ст. 49).
Предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма в настоящее время уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако социальный найм не следует понимать как пережиток и наследие советского периода. Для экономически слабых слоев населения получение жилья от государства на льготных условиях — это зачастую единственно возможный способ реализации права на жилище.
Жилищный кодекс Российской Федерации в значительной мере отвечает требованиям о необходимости радикальных преобразований в жилищной сфере, предусматривает формирование правового регулирования жилищных отношений, решительно отличающегося от регулирования этих отношений ранее действовавшим законодательством. ЖК вобрал в себя новые принципиальные положения, содержащиеся в принятых в последнее время актах, учитывает имеющиеся социально-экономические изменения с обществе.
Получили развитие основанные на Конституции РФ принципы жилищного законодательства, в частности, в вопросах обеспечения жильем по договору социального найма.
Кодекс коренным образом меняет содержание ряда институтов жилищного законодательства (в частности, обмена жилыми помещениями, сохранения права пользования жильем, изменения договора социального найма), а также упраздняет отдельные институты (например, ордер на жилое помещение, выселение в административном порядке). ЖК РФ решает основные задачи жилищного законодательства: обеспечение конституционного права граждан на жилище; защиту от произвольного лишения жилища; обеспечение сохранности жилищного фонда; ответственность за нарушение жилищного законодательства.
Несомненно, цель правовой литературы должна состоять в соблюдении (приумножении) уважения к закону; в том. чтобы читатель получил ясное представление о смысле и содержании норм законодательства, регулирующих определенные общественные отношения.
Данное Учебное пособие дает представление об основных положениях законодательства в сфере жилищных отношений, механизмах реализации жилищного законодательства, имея в виду правильное его применение. Реализация положений Жилищного кодекса вызывает многочисленные вопросы. Чтобы ответить на таковые, в издании использованы обзоры судебной практики Верховного Суда РФ.
Предлагается также решение ряда проблем, не нашедших урегулирования (упорядочения) в Жилищном кодексе.


Fri, 01 Mar 2013 15:08:15 +0000
I. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

I. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Предмет жилищного права
2. Место жилищного права в системе российского права
3. Основные принципы (начала) жилищного права

3.1. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище
3.2. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища
3.3. Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями
3.4. Судебная защита жилищных прав, а также обеспечение восстановления нарушенных прав
3.5. Необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда, а также необходимость использования жилого помещения по назначению
3.6. Необходимость обеспечения безопасности жилища


Fri, 01 Mar 2013 15:21:38 +0000
1. Предмет жилищного права

1. Предмет жилищного права

Жилищное право — это совокупность правовых норм, регулирующих возникновение, осуществление, изменение и прекращение жилищных отношений.
Жилищные отношения — как некая значительная часть общественных отношений — являются предметом регулирования жилищного права.
Они обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, т. е. возникают по поводу жилого помещения. В их круг входят отношения по поводу: обеспечения граждан жильем, пользования жилыми помещениями, управления жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда и др.
В орбиту жилищных отношений вовлечены также отношения по поводу «ограниченного» распоряжения жилым помещением — в частности, в числе прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право на его обмен. Вопросы обмена выходят за круг отношений по пользованию жилыми помещениями, поскольку содержат элементы распоряжения этим жилым помещением (которое не является собственностью нанимателя).
Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие отношения, складывающиеся по поводу жилища — отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения.
В юридической литературе нет единого мнения по вопросу некоторых отношений, связанных с реализацией жилищных потребностей граждан, в частности по поводу строительства жилого дома.
Так, одни авторы считают, что строительство и реконструкция жилища отнесены к сфере жилищных правоотношений.
Другие, в частности Ю.К. Толстой, придерживаются иного мнения. «Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика».
Эта точка зрения представляется более правильной. Отношения, связанные со строительством жилого дома, подлежат регламентации, главным образом, нормами градостроительного законодательства, земельного и отчасти гражданского.
Отношения по найму жилых помещений особо значимы в числе жилищных отношений. Они являются, прежде всего, отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.
Гражданский кодекс обозначает особую разновидность договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном фондах социального использования — договор социального найма жилого помещения (ст. 672). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК). Таким образом, как отмечено П.И. Седугиным: «ГК РФ не ставит задачу регулировать социальный наем».
Отдельные авторы утверждают, что договор найма жилого помещения (регулируемый нормами гл. 35 ГК) и договор социального найма (регулируемый жилищным законодательством) — два разных типа договора.
Однако общие позиции договоров: стороны договора, объект договора, форма его и проч., позволяют сделать вывод, что они являются разновидностями договора жилищного найма.
Содержащееся в ст. 671 ГК общее определение договора найма жилого помещения свидетельствует о том, что договор является: консенсуальным (содержание договора — «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и двусторонним (наймодатель-наниматель).


Sat, 02 Mar 2013 10:03:00 +0000
2. Место жилищного права в системе российского права

2. Место жилищного права в системе российского права

В юридической литературе отсутствует единое понимание правовой природы жилищного права. Ряд авторов, в частности В.Н. Литовкин, В.Ф. Чигир, считают, что жилищное право — это специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим имуществом. По мнению В.Н. Литовкина, «жилищное право регулирует однородные самостоятельные обязательственные жилищные отношения, связано одним предметом, методом и принципами гражданского права и поэтому есть цельная система гражданско-правовых норм».
Сторонники данной позиции рассматривают жилищное право в качестве института гражданского права, включая в круг регулирующих жилищным правом отношений, главным образом, отношения по пользованию жильем, оставляя «иное» за пределами жилищных отношений.
Вспомним, что регулирование жилищных отношений до определенного периода осуществлялось гражданским законодательством. Так, отношения по найму жилья до принятия ЖК РСФСР подлежали регламентации ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. Последний хотя и содержал специальные нормы о договоре найма жилья, предусматривал применение к этому договору правил статей Кодекса, регламентирующих вопросы имущественного найма (ст. 295).
В ГК РСФСР входили статьи: о содержании договора найма (ст. 295), о его сроке и письменной форме (ст. 299), о предмете договора (ст. 300), о правах нанимателя на сохранение пользования жильем, его обмен, сдачу в поднаем (ст. 306, 320, 325, 326), о правах и обязанностях членов семьи нанимателя (ст. 301), об оплате жилья (ст. 303), о расторжении договора и выселении (ст. 330, 333, 334) и т.д.
С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1981 г.) и Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) жилищные отношения стали регулироваться жилищным законодательством.
В отношении природы жилищного права, его формирования и состава существует иная точка зрения, которая представляется более приемлемой: жилищное право — это комплексная отрасль правовой системы, которая охватывает значительный круг общественных отношений, связанных с удовлетворением потребности в жилье; отношений по поводу жилья (жилого помещения). Как комплексная отрасль жилищное право объединяет нормы ряда отраслей российского права: гражданского, административного, земельного и пр.
П.И. Седугин исходил из понимания жилищного права как права, регулирующего (все) отношения, связанные «с удовлетворением потребностей человека в жилье». По мнению Седугина П.И., «жилищное право как комплексная отрасль имеет свою систему, т.е. свои правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений».
Ю.К. Толстой обращает внимание на «переплетение» жилищных и соприкасающихся с ними других общественных отношений, составляющих предмет иных отраслей законодательства. По его мнению, жилищное законодательство относится «к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отправными при классификации жилищных фондов; нормы административного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нормы финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные нужды жилищно-коммунального хозяйства и т.д.».
Следует отметить, что Жилищный кодекс прямо предусматривает применение гражданского законодательства в процессе регулирования жилищных отношений (см. ст. 7 ЖК). Вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 и 34 ЖК) в полном объеме регламентируются гражданским законодательством (гл. 33 и гл. 62 ГК). Ликвидация жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ст. 123 ЖК) осуществляется на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством (ст. 61, 63 ГК). Признание практически любого, предусмотренного ЖК договора недействительным, осуществляется в соответствии с нормами ГК (ст. 166-181). Отношения по учету жилищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 5 и 12 ч. 1 ст. 4 ЖК) являются административными, основанными на властных полномочиях осуществляющих такую деятельность органов. Статья 139 УК предусматривает ответственность за нарушение неприкосновенности жилища.
Источниками жилищного права являются законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения (жилищное законодательство).
Так, П.И. Седугин считал: «Право — это прежде всего законодательство; в совокупности юридических норм, образующих право, главную и определяющую роль играют законодательные нормы и поэтому система законодательства образует юридическую первооснову системы права».
Обратимся к ст. 4 ЖК (одному из основных источников жилищного права). В числе жилищных отношений наряду с вопросами пользования жилыми помещениями (п. 1, 2 ч. 1) обозначены: содержание и ремонт жилых помещений (п. 6 ч. 1); управление многоквартирными домами (п. 8 ч. 1); внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 11 ч. 1) и проч.


Sat, 02 Mar 2013 10:11:37 +0000
3. Основные принципы (начала) жилищного права

3. Основные принципы (начала) жилищного права

На положениях Конституции РФ основаны правовые принципы, отнесенные ст. 1 ЖК к основным началам жилищного законодательства. Таковыми являются:
1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;
2) безопасность жилища;
3) неприкосновенность жилища;
4) недопустимость произвольного лишения жилища;
5) беспрепятственное осуществление жилищных прав;
6) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;
7) судебная защита жилищных прав;
8) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав;
9) обеспечение сохранности жилищного фонда;
10) использование жилых помещений строго по назначению.
Указанной статьей Кодекса установлено, что граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3.1. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище
3.2. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища
3.3. Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями
3.4. Судебная защита жилищных прав, а также обеспечение восстановления нарушенных прав
3.5. Необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда, а также необходимость использования жилого помещения по назначению
3.6. Необходимость обеспечения безопасности жилища

3.1. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище

Необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище основана на положениях ст. 7 и 40 Конституции РФ.
Согласно ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство.
Понятие «органы государственной власти» обозначено в ст. 11 Конституции РФ. Согласно этой статье государственную власть в России осуществляют Президент РФ, Федеральное Собрание РФ (Совет Федерации и Государственная Дума), Правительство РФ, суды РФ.
Государственную власть в субъектах РФ осуществляют образуемые ими органы государственной власти.
Согласно ст. 12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.
Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью (ст. 130 Конституции РФ). Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы и т.д. (ст. 132 Конституции РФ).
Судебная власть в Российской Федерации осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст. 118 Конституции РФ). Судьи независимы и подчиняются только Конституции РФ и федеральному закону (ст. 120 Конституции РФ).
В пределах предоставленных им полномочий органы государственной власти и местного самоуправления содействуют осуществлению гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК), а именно:
- создают необходимые условия для удовлетворения потребностей граждан в жилье;
- предоставляют в установленном порядке субсидии на приобретение или строительство жилья;
- в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда; обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан и т.д. Статья 8 Конституции РФ устанавливает, что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина, независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств (ст. 19 Конституции РФ). Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Статьей 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Данное право является многогранным. Это: возможность улучшения жилищных условий по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда); возможность стабильного пользования жилым помещением, недопустимость произвольного лишения жилища; обеспечение для проживающих в жилых домах, жилых помещениях здоровой безопасной среды обитания и проч. С этим конституционным правом непосредственно связано конституционное право на неприкосновенность жилища.



3.2. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища

Недопустимость произвольного, т.е. незаконного, лишения жилища и его неприкосновенность предусматриваются ст. 25 и 40 Конституции РФ. Так, согласно ст. 25 Конституции РФ «...никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».
Выселение из жилого помещения возможно в связи со сносом дома по предусмотренным основаниям; в связи с капитальным ремонтом дома или реконструкцией его, когда жилое помещение не может быть сохранено, и проч. (ст. 85 ЖК). В этих случаях выселяемые граждане обеспечиваются другим благоустроенным жилым помещением в порядке, установленном ст. 89 ЖК. Предусматривается выселение (лишение жилища) в случае нарушения жилищного законодательства: с предоставлением другого жилого помещения (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК) или без предоставления другого жилого помещения (п. 2-4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК).
Произвольным лишением жилища является без законных на то оснований или в порядке, не предусмотренном законом, лишение права проживать в жилом помещении.
Выселение из жилого помещения (лишение жилища) вопреки желанию пользователя допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе, как в предусмотренных ЖК целях и в предусмотренных иным федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (ч. 2 ст. 3 ЖК).
Требование о недопустимости посягательств на неприкосновенность жилища человека содержится в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.66, в ст. 12 Всеобщей декларации прав человека от 10.12.48.
Проникновение в жилище без согласия лиц, проживающих в нем на законных основаниях, допускается в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях:
- спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера;
- задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо происшедшего несчастного случая.
Что касается проникновения в жилище в связи с преступлением (в целях предупреждения или раскрытия преступления), а также при чрезвычайных ситуациях, то данные вопросы решены Законом РФ от 18.04.91 № 1026-I «О милиции» и Федеральным законом от 03.04.95 № 40-ФЗ «О федеральной службе безопасности», Федеральным законом от 12.08.95 № 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности».
Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 24.12.93 № 13 «О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации» определил: «Исходя из того, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения, ... суды должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд» (п. 2). Хотелось бы обратить внимание на следующее обстоятельство.
В связи с необходимостью контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (в части обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц), соблюдением стандартов качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг целесообразно решить вопрос о праве представителей специально уполномоченных органов (допустим, из числа эксплуатирующих организаций) беспрепятственно входить в жилые помещения в экстремальных ситуациях, вызывающих разрушение жилых домов, и при определенных условиях, угрожающих жизни и здоровью проживающих в них лиц.
Разумеется, необходимо установить порядок и условия такого «вхождения» в жилые помещения, чтобы исключить возможность произвола (обязательное определение круга необходимых участников, оформление соответствующим документом (актом) и т.д.).
Конституция РФ (ст. 25) предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища в случаях, прямо установленных законом. Законом о чрезвычайном положении предусмотрено ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения, что основано на положении ст. 56 Конституции РФ.
Европейская Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 04.11.50 предусматривает право на уважение жилища человека, допускает возможность законного проникновения в жилое помещение против воли проживающих в целях предотвращения беспорядков или преступления, защиты прав и свобод других лиц.
Жилищный кодекс предусматривает определенные ограничения пользователя жильем в реализации его прав, основанных на договоре социального найма жилого помещения. Законодатель устанавливает соответствующие условия, несоблюдение которых не позволяет произвести желаемые действия (обмен, поднаем, вселение временных жильцов и др. — ст. 72, 74, 76, 80).
Важное значение имеет позиция о недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением за такие действия граждан, которые не связаны со злоупотреблением своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязательств. Данная норма фактически была сформулирована в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23.06.95 № 8-П.
Суд признал неконституционной ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР, которая ограничивала конституционное право на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи.
Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане, независимо от того, кто является «посягателем»: физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо государственного или муниципального органа.
Однако следует помнить, что правонарушением является посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, к гражданам, проживающим, например, в самовольно занятом жилом помещении, правила о защите от проникновения в жилище не подлежат применению.
За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК).
Положения о недопустимости произвольного лишения жилища содержались и в актах ранее действовавшего законодательства. Так, согласно ст. 171 ГК РСФСР 1922 г. выселение граждан по требованию наймодателя могло иметь место лишь по основаниям, специально указанным в законе. Запрет в течение действия договора или изменения его условий был установлен постановлением ЦИК и СНК СССР от 17.10.37 № 112/1843, который внес определенность в жилищные права граждан. Статья 61 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, а также ст. 330 ГК РСФСР 1964 г. предусматривали, что наниматель не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям, установленным законом. Данному вопросу было уделено необходимое внимание Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и ЖК РСФСР.
Представляет в этом плане интерес дореволюционное законодательство. Статья 1705 Свода законов Российской империи 1910 года (том 10, часть 1, Свод законов гражданских) не позволяла «хозяину» отказать «наемщику» до окончания срока найма, «хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену», что позволяет говорить о возможности стабильного пользования жильем, недопустимости произвольного лишения жилища.


3.3. Необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, признание равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями

Жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем, если иное не вытекает из положений ЖК, других федеральных законов или существа соответствующих отношений.
Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данные положения соответствуют Конституции РФ, в частности ст. 8, 19, 35, 40.
В отношении равенства участников жилищных отношений данная статья обозначает отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений.
Данный принцип применим, главным образом, в отношениях по найму жилья, отношениях собственности на жилое помещение. Этот принцип заимствован из гражданского законодательства. Обратимся к ст. 1 ГК, определившей, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых Кодексом отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора и т. д.
Рассматриваемый принцип ставит участников имущественных отношений (владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями) в юридически равное положение перед законом и судом.
Это равенство признается за гражданином, юридическим лицом, органом власти в отношениях «невластного, неподчиненного ряда». В иных отношениях (административно-правовых) принцип равенства не подлежит применению. В таких вопросах, как управление жилищным фондом, контроль за его использованием и сохранностью, соответствующие органы выступают как властные структуры.
Частью 4 ст. 1 ЖК предусмотрено, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 5).
Положение о свободе выбора жилого помещения представляется крайне сомнительным. Достаточно обратиться к положениям ЖК о предоставлении жилого помещения по договору социального найма (ст. 49 и проч.). Процедура получения такого жилья столь «строга», что о выборе жилого помещения не может быть и речи.
Редакция ч. 4 и 5 ст. 1 ЖК в этом плане, безусловно, неудачна. Предусмотренную «свободу выбора жилых помещений» следует воспринимать как свободный выбор возможности удовлетворить потребности в жилье.
Что касается положений законодательства о выборе места пребывания и жительства, то эти вопросы регламентируются Законом РФ от 25.06.93 № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
Статья 27 Конституции РФ закрепляет свободу выбора места пребывания и жительства. Таким образом, она воспроизводит положения ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.66.
Данные отношения не являются предметом регулирования жилищного законодательства и отделены от возникновения, изменения и прекращения жилищных прав граждан. Жилищные права и обязанности граждан независимы от факта регистрации. (Вспомним недавнюю историю, когда режим прописки и наличие жилищных прав были неразрывно связаны. Такое положение содержалось в ст. 54 ЖК РСФСР, которое Конституционным Судом РФ было признано не соответствующим Конституции РФ.)
Следует отметить, что ст. 27 Конституции РФ фактически упразднила ценз оседлости. Законодательство (уголовное, административное) не содержит положений об ответственности за отсутствие прописки. Вышеназванный Закон РФ от 25.06.93 № 5242-I устанавливает пределы ограничения свободы передвижения и территории, которые нельзя избирать для проживания по своему усмотрению (только по специальному разрешению): это пограничные территории, территории, где введено чрезвычайное положение, и проч.


3.4. Судебная защита жилищных прав, а также обеспечение восстановления нарушенных прав

Жилищное законодательство базируется на положениях Конституции РФ о судебной защите жилищных прав, а также об обеспечении восстановления нарушенных прав (ст. 18, 35, 46).
Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием.
Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и 46 Конституции РФ).
Право на судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ). Неограниченная судебная защита прав граждан была подтверждена в Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой постановлением Верховного Совета РСФСР от 22.11.91 № 1920-I.
В судебной практике наиболее распространены дела о праве пользования жилым помещением (признания права пользования, утраты права на жилище и проч.), рассматриваемые судами общей юрисдикции.
Жилищный кодекс содержит ряд положений, предусматривающих судебную защиту жилищных прав. Так, любой пользователь жилым помещением по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена этого помещения в судебном порядке (ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74); в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно расторжение договора социального найма (ст. 83) и выселение виновных без предоставления другого жилья (ст. 91) в судебном порядке. Требования к обмену жилыми помещениями содержатся: в ст. 72 (согласие органов опеки и попечительства на обмен жилого помещения, в которых проживают несовершеннолетние, а также признанные недееспособными или ограниченными в дееспособности); в ст. 73 (условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается).
Что касается восстановления нарушенных прав, то следует упомянуть, в частности, ст. 75 ЖК, предусматривающую возможность признания обмена жилыми помещениями недействительным по основаниям, установленным ГК для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК. В этом случае стороны договора об обмене подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.
Согласно ГК недействительной признается сделка: не соответствующая закону или иному правовому акту (ст. 168), совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169); совершенная гражданином, признанным недееспособным (ст. 171), и т.п.
В плане восстановления нарушенных прав представляют интерес также ст. 56 ЖК, предусматривающая возможность обжалования решения о снятии с учета нуждающихся в жилых помещениях в судебном порядке; ст. 66, 79 и проч.


3.5. Необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда, а также необходимость использования жилого помещения по назначению

Статьи 65-68 ЖК посвящены обязанностям наймодателя и нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилищного фонда. Статьей 67 ЖК предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению в пределах, установленных ЖК. Нарушение такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилища влекут за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК (аналогичные нарушения влекут за собой расторжение договора «коммерческого» найма — ст. 687 ГК).
Следует отметить, что требование об использовании жилья по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения (ст. 288 ГК). Ответственность за невыполнение им этой обязанности предусматривается ст. 293 ГК.
Обязанность собственника поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии определена ст. 30 ЖК (ч. 4). Гражданский кодекс (гл. 18) не содержит прямого указания на обязанность собственника по надлежащему содержанию жилого помещения, однако предусмотренная ст. 293 ГК ответственность за бесхозяйственное обращение с жильем подтверждает наличие такой обязанности.
В определенном объеме обязанности нанимателя жилого помещения по пользованию жильем, содержанию и сохранности жилищного фонда определены Правилами пользования жилыми помещениями. Права и обязанности сторон по договору социального найма определены также Типовым договором социального найма жилого помещения.


3.6. Необходимость обеспечения безопасности жилища

Требование о необходимости обеспечения сохранности жилищного фонда способствует (последовательно и закономерно) реализации принципа безопасности жилища.
Согласно ст. 15 ЖК жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания жилья непригодным для проживания проживающие в нем граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85, 87 ЖК).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК, ст. 288 ГК). Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим требованиям (п. 6 ст. 2 ЖК).


Sat, 02 Mar 2013 10:12:36 +0000
II. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА

II. ИСТОЧНИКИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА

1. Система жилищного законодательства
2. Жилищное и иные отрасли законодательства


Sat, 02 Mar 2013 10:13:20 +0000
1. Система жилищного законодательства

1. Система жилищного законодательства

1.1. Основу жилищного права образует система жилищного законодательства: федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные акты субъектов РФ; акты Президента РФ, Правительства РФ, министерств и других федеральных органов исполнительной власти. Перечисленные акты являются источниками жилищного законодательства. Как уже отмечалось, Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства. Она имеет высшую юридическую силу; законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны соответствовать Конституции РФ.
В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Данное положение основано на ч. 1 ст. 72 Конституции РФ.
Систему жилищного законодательства образуют федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные акты субъектов РФ. Акты Президента РФ, Правительства РФ, министерств и других федеральных органов исполнительной власти также являются источниками жилищного законодательства.
1.2. По предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (ст. 76 Конституции РФ). Вне пределов ведения РФ и совместного ведения субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. Действующее законодательство позволяет органам власти субъектов РФ до принятия соответствующих федеральных законов по вопросам, отнесенным к предметам совместного ведения, осуществлять собственное правовое регулирование. При принятии соответствующего федерального закона законы субъектов РФ приводятся в соответствие с федеральным законом.
Следует отметить, что разграничение полномочий не означает «разделение» предметов регулирования Российской Федерацией и субъектами РФ. Единые общие подходы и единообразие требований к содержанию и использованию жилищных фондов вызывает необходимость общего регулирования ряда вопросов. Исходя из общих норм федеральных законов, эти вопросы подлежат регламентации субъектами РФ в той мере, в какой они не урегулированы Российской Федерацией, а также вопросы, отнесенные к их ведению Российской Федерацией.
Так, ЖК определяет основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядок принятия на учет в качестве нуждающихся (ст. 51, 52, п. 3 ст. 12). Что касается порядка ведения такого учета, то согласно ст. 52 ЖК таковой подлежит установлению законом субъекта РФ (ч. 7). Кодексом отнесены к ведению субъектов РФ, в частности, вопросы установления порядка определения общей площади предоставляемого жилья (ч. 9 ст. 57), установление размеров региональных стандартов нормативной площади жилого помещения для расчета субсидий и проч. (ч. 1 ст. 159).
1.3. Согласно ч. 2 ст. 5 ЖК жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, принятых в соответствии с ним федеральных законов, изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК). Как следует из положений данной статьи, наибольшую юридическую силу в регламентации жилищных отношений имеет Жилищный кодекс. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных актах, положениям ЖК применяются положения Кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК).
В связи с вопросом о приоритете норм ЖК обратим внимание на следующее.
Жилищное законодательство содержит нормы разных отраслей, и прежде всего гражданского законодательства (наличие договорных отношений, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома, распоряжения этой собственностью, организация и деятельность жилищных кооперативов, ТСЖ и проч.).
Обратимся к ст. 3 ГК. Согласно этой статье нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно, и в ЖК, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Таким образом, в случае несоответствия между нормами ЖК и ГК предпочтение должно быть отдано ГК.
Такое несоответствие прослеживается, в частности, в вопросах конкурсного отбора управляющей организации (ст. 161 ЖК). Решение о проведении такого конкурса принимает орган местного самоуправления, независимо от того, имеет ли он собственность в многоквартирном доме (ч. 4). Вместе с тем по правилам проведения открытого конкурса его организатором может быть собственник имущества или обладатель имущественных прав либо специализированная организация по договору с собственником или обладателем имущественного права (ст. 447 ГК). И далее, ч. 5 ст. 161 ЖК обязывает собственников жилых помещений в доме заключить договор управления, тогда как ими не была выражена воля на проведение конкурса по отбору управляющей организации.
1.4. Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ принимаются соответствующими органами в пределах их полномочий. Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение ЖК, других федеральных законов, указов Президента РФ. Кодекс содержит большой «перечень» вопросов, подлежащих решению Правительством РФ. В частности, утверждение Типового договора социального найма (ст. 63), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (ст. 159).
Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты на основании Кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов (ч. 6 ст. 5 ЖК).
Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной «подчиненности». Каждый последующий акт, определяемый в ст. 5 (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти и т.д. — ч. 3-7), должен соответствовать предыдущим. Так, указы Президента РФ не должны противоречить Кодексу, другим федеральным законам (ч. 3); постановления Правительства РФ принимаются во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ (ч. 4) и т.д.
1.5. Органы местного самоуправления могут принимать акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Согласно Конституции РФ (ст. 132) органы местного самоуправления могут наделяться законом как РФ, так и субъекта РФ отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств (см., например, ч. 4 ст. 49 ЖК). Согласно ЖК органы местного самоуправления устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (ст. 50), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (ст. 156) и т.д. Нормативные правовые акты органов местного самоуправления обозначены в ст. 5 в составе жилищного законодательства.
Такая позиция представляется сомнительной. Обратимся к ст. 72 Конституции РФ, согласно которой жилищное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Следовательно, систему жилищного законодательства образуют:
- федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты (федеральное жилищное законодательство);
- законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (жилищное законодательство субъектов РФ).
1.6. Следует также упомянуть акты судов РФ, подлежащие обязательному применению и, главным образом, способствующие защите прав и законных интересов граждан. Это, в частности, постановления Конституционного Суда РФ: от 05.02.93 № 2-П, которым отмечено, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом;
- от 23.06.95 № 8-П, установившее, что временное отсутствие гражданина само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением;
- от 03.11.98 № 25-П, которым снято ограничение на приватизацию комнат в коммунальной квартире.
Позиции данных постановлений реализованы в ЖК. Так, ст. 71 ЖК устанавливает, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору. Если ЖК РСФСР предусматривал возможность выселения в административном порядке, то согласно ЖК выселение из жилого помещения возможно только по решению суда (ст. 84).
Заслуживает внимания и ряд постановлений Пленума Верховного Суда РФ, в частности: о применении судами Конституции РФ (от 31.10.95 № 8); Постановление Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2.
Так, упомянутое постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.95 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» предусматривает, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии регистрации (ранее прописки), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими помещение и на каких условиях (п. 13).
1.7. Согласно ст. 15 Конституции РФ законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Более того, любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Пленум Верховного Суда РФ от 31.10.95 установил, что суд не вправе основывать свое решение на неопубликованных нормативных актах, затрагивающих права, свободы, обязанности человека и гражданина (п. 6).
1.8. Федеральные жилищные законы действуют на всей территории России, если сфера действия закона прямо не ограничена. Так, согласно ст. 57 ЖК по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Действие закона может быть распространено на определенные категории граждан (например, положения раздела IV «Специализированный жилищный фонд» ЖК определяют порядок предоставления и пользования жилыми помещениями, предназначенными для определенных категорий граждан).
1.9. Акты жилищного законодательства по общему правилу вступают в силу со дня их опубликования, если не указан иной срок (Федеральный закон от 14.06.94 № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания»; Указ Президента РФ от 23.05.96 № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти»). Так, Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ для ЖК установлен срок введения в действие с 1 марта 2005 г. Это обеспечивало соответствующим государственным органам (и не только им) возможность принятия необходимых мер к его применению.
1.10. Жилищный кодекс устанавливает правила применения жилищного законодательства в случаях пробелов в законодательстве. Такие пробелы восполняются путем применения:
- закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона);
- общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права).
Для применения аналогии закона необходимо наличие предусмотренных ст. 7 ЖК условий: жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников этих отношений; отсутствие норм законодательства, прямо регулирующих такие отношения; наличие схожего законодательства, а также его непротиворечие существу соответствующих отношений.
Применяя аналогию закона, необходимо найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве.
При отсутствии норм жилищного законодательства, которые можно применить по аналогии закона, права и обязанности участников отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства — аналогия права и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.


Sat, 02 Mar 2013 10:14:17 +0000
2. Жилищное и иные отрасли законодательства

2. Жилищное и иные отрасли законодательства

2.1. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений . Жилищные отношения имеют широкое содержание, они представляют собой комплекс отношений по поводу жилья. В круг жилищных отношений, в основном, входят отношения, складывающиеся по поводу:
- обеспечения граждан жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда в порядке и на условиях, установленных законодательством (см. ст. 49-57, 99 ЖК), в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (см. ст. 124 ЖК);
- пользования жилым помещением на основании договора жилищного найма, членства в ЖК и ЖСК, поднайма и пр. (ст. 60-82, 99, 100, 124-128 ЖК);
- права собственности (владение, пользование, распоряжение) на жилье, которое (право собственности) является основанием существования жилищных отношений, главным образом отношений по пользованию жилищем;
- управления, содержания и ремонта жилищного фонда (см. раздел VIII ЖК).
2.2. К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК. Отношения, связанные со строительством и реконструкцией объектов (зданий, строений и проч.), напомним, подлежат регламентации Градостроительным кодексом. Несомненно, положения этого Кодекса должны учитываться при проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, капитальным ремонтом дома (гл. 4; ст. 88).
Вопросы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение, решаются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии были утверждены постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 № 109, этим постановлением утверждены Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.
Следует отметить, что отношения, связанные с обеспечением граждан коммунальными услугами, достаточно тесно связаны с жилищными: обеспечение нанимателя жилого помещения коммунальными услугами является обязанностью наймодателя по договорам жилищного найма (ст. 65 ЖК, ст. 676 ГК); оплата коммунальных услуг есть обязанность нанимателя жилого помещения по договорам жилищного найма (ст. 68 ЖК, ст. 678 ГК). Вопросы оплаты жилья, а также коммунальных услуг довольно полно и подробно освещены в ЖК (раздел VII). Таким образом, в этих отношениях подлежат применению положения ЖК.
2.3. К жилищным отношениям в значительной степени применяются нормы иных отраслей законодательства (гражданского, земельного и проч.), причем в ряде случаев этого прямо требует ЖК. В частности, в случаях: предоставления собственником жилого помещения этого помещения иному лицу во владение и пользование (ст. 30); распоряжения собственником принадлежащим ему помещением в многоквартирном доме (ст. 36); продажи комнаты в коммунальной квартире (ст. 42); ликвидации товарищества собственников жилья (ст. 141); определения границ земельных участков (ст. 36); государственной регистрации ТСЖ (ст. 136); государственной регистрации прав на жилые помещения (ст. 18); ликвидации ЖК и ЖСК (ст. 123), изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом (ст. 162). Любой договор, в том числе предусмотренный ЖК, может быть признан недействительным, если есть на то основания, установленные ГК (ст. 166-181).
Жилищный кодекс обозначил такую возможность. Так, ст. 75 («Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительными») предусматривается признание обмена недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством.
2.4. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора (ст. 9 ЖК). Статьей 17 Конституции РФ установлено, что в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ.
Согласно ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ являются составной частью ее правовой системы. Данная норма отражена в ст. 7 ГК.
В числе общепризнанных принципов следует отметить принцип недискриминации. Данный принцип закреплен в Конституции РФ. Согласно ст. 19 Конституции РФ государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.
Всеобщая декларация прав человека (ст. 25), принятая Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.48, Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 19.12.66 (ст. 11) признают право каждого на достойный жизненный уровень, включая жилище.
Общепризнанные принципы и нормы международного права содержатся в Уставе ООН, декларациях и резолюциях Генеральной Ассамблеи ООН, решениях Международного Суда.
Нормы международных договоров обычно применяются к отношениям с участием иностранных граждан и юридических лиц, но в ряде случаев они подлежат применению к отношениям с участием российских граждан, юридических лиц и т.п. В частности, требование о недопустимости посягательств на неприкосновенность жилища человека содержится в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.66. Положение это отражено в ст. 3 ЖК.
Согласно ст. 46 Конституции РФ каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны внутригосударственные средства правовой защиты.
Статья 12 Международного пакта о гражданских и политических правах устанавливает, что каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит в пределах этой территории право на свободное передвижение и выбор места жительства. Данное положение воспроизведено ст. 27 Конституции РФ и нашло отражение в ст. 1 ЖК.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 15.07.95 № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации» положения международных договоров РФ, не требующие издания внутригосударственных актов, действуют в России непосредственно. В иных случаях наряду с международным договором РФ следует применять и соответствующий внутригосударственный правовой акт, принятый для применения положений международного договора. Сведения о ратификации международных договоров РФ содержатся в официальных изданиях законодательства РФ, а сами международные договоры публикуются в Бюллетене международных договоров.
Международные договоры, ранее заключенные СССР, по общему правилу обязательны для Российской Федерации, если не было объявлено о прекращении действия таких договоров.
Предписания международного договора согласно ст. 9 ЖК имеют приоритет перед нормами жилищного законодательства (и, конечно, не только жилищного — см. ст. 7 ГК). В частности, согласно ст. 49 ЖК жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Хотелось бы еще раз обратить внимание на ст. 15 Конституции РФ, согласно которой составной частью правовой системы РФ являются общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры (см. также ст. 17 Конституции РФ).
Таким образом, ст. 9 ЖК, обозначившая лишь роль международного договора, не отражает положение Конституции РФ о признании общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров РФ в качестве «составной части» правовой системы РФ. Хотя ряд этих принципов нашли отражение в ЖК, в частности: неприкосновенность жилища (ст. 3); равенство участников жилищных отношений (ст. 1); обеспечение для жителей жилых помещений жилой среды, достойной цивилизованного человека (ст. 15), защита прав и законных интересов граждан (ст. 11). Следует также отметить, что содержание статьи не соответствует ее названию — «Жилищное законодательство и нормы международного права» (см. ст. 15, 17 Конституции РФ). Международный договор РФ есть соглашение, регулируемое международным правом.
Статья 9 ЖК подлежит применению, в частности, с учетом постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2003 № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации». Подлежит также применению Федеральный закон «О международных договорах Российской Федерации».



III. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

III. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

1. Виды жилищных отношений. Участники жилищных отношений
2. Правовое регулирование жилищных отношений
3. Основные этапы формирования (развития) жилищных отношений


Просмотров: 1090
Search All Amazon* UK* DE* FR* JP* CA* CN* IT* ES* IN* BR* MX
Search Results from «Озон» Право. Юриспруденция


2003 Copyright © «Advokat.Peterlife.ru» Мобильная Версия v.2015 | PeterLife и компания
Юридическая консультация, юридические услуги, юридическая помощь онлайн.
Пользовательское соглашение использование материалов сайта разрешено с активной ссылкой на сайт. Партнёрская программа.
  Яндекс.Метрика Яндекс цитирования